Ellenőrzött ingatlanárverések

■ A válságintézkedés részeként idén április 15-én hatályba lépett új kormányrendelet a bajba jutott lakáshitelesek megsegítése érdekében lényeges szigorítást hozott a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének eddigi szabályozásában. Ahhoz, hogy e kormányrendelet-módosítás jelentőségét felismerhessük, tudni kell, hogy a pénzintézetek a lakáskölcsönök fedezetéül szolgáló jelzálogszerződésekben az esetleges nemfizetésünk esetére általában több kényszer-értékesítési megoldást is rögzítenek. Sztenderd igényérvényesítési megoldásként bankunk a kölcsönünk felmondását követően végrehajtási eljárást kezdeményezhet. Ez esetben a bírósági végrehajtási eljárásról szóló törvényben rögzítésre került garanciális jellegű szabályok többé-kevésbé biztosítani tudják a hiteladósok megfelelő jogi védelmét.

■ A pénzintézetek többsége ugyanakkor a polgári törvénykönyv adta lehetőséggel élve a jelzálogszerződésben további zálogjog-érvényesítési megoldásokat is rögzít. Ennek megfelelően szinte minden pénzintézet kiköti, hogy kölcsönfelmondás esetén a lakóingatlanunkat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. Miután ez az eljárás nem tartozik a végrehajtási törvény hatálya alá, így a pénzintézetek csaknem szabad kezet kaphatnak az értékesítés kapcsán, amely szélsőséges esetben a lakóingatlanok ismerősi csoportok kezéhez történő átjátszásához, illetve áron aluli értékesítéséhez is vezethet.

■ A kormányrendelet-módosítás célja, hogy a bírósági végrehajtáson kívüli ingatlanárverések folyamatát hatósági ellenőrzés alá vonja, és ezzel elősegítse, hogy a kényszer-értékesítésre kerülő lakóingatlanok belátható időn belül és tisztességes áron kerülhessenek árverésre.

■ Az új szabályozás legfontosabb vívmánya, hogy a jövőben csak PSZÁF-engedéllyel rendelkező pénzügyi intézmények (így a hitelt nyújtó pénzügyi vállalkozások és a hitelintézetek) árvereztethetnek el ingatlant és azt is csak az APEH hivatalos internetes honlapjához kapcsolódó Elektronikus Árverési Felületen keresztül. Az e jogosítvánnyal nem rendelkező, de árverezési tevékenységet a továbbiakban is végezni kívánó társaságoknak a jövőben alapítási és tevékenységi engedélyt kell szerezniük, amelyhez szigorú feltételeket – így többek között minimum 50 millió forint jegyzett tőke befizetést – kell teljesíteniük. Minthogy a lakóingatlanokat a jövőben már csak az illetékes adóhatóság útján, az adóhatóság által üzemeltetett internetes árverési felületen lehet értékesíteni, ezért a PSZÁF által ellenőrzött pénzügyi intézményeknek az árverés kiírását az adóhatóságnál kell kezdeményezniük.

■ Újdonság, hogy a kiírási kérelemhez az ingatlan adatai mellett csatolni kell a lakóingatlan lényeges adatainak megállapítására alkalmas fénykép- vagy videofelvételeket, továbbá egy hat hónapnál nem régebben készült szakértői értékbecslést is. Az adóhatóság a csatolt értékbecslést saját adatbázisa alapján ellenőrzi, és ha bűncselekményre utaló adatot észlel (pl. jelentős eltérést a becsértékben), akkor büntetőeljárást kezdeményezhet. Ilyen esetben, illetve ha a becsérték tekintetében 30 százalékot meghaladó eltérést észlel, az adóhatóság az árverés kitűzését mellőzni köteles.

■ Amennyiben az árverés kiírásának nincs akadálya, úgy az APEH az elektronikus árverési felületén teszi közzé az árverési hirdetményt, az árverés kezdő időpontját pedig úgy állapítja meg, hogy az legalább 45 és legfeljebb 60 nappal a hirdetmény közzétételét követően legyen. Az első elektronikus árverésre ennek megfelelően már idén júniusban sor kerülhet.

■ Az elektronikus árverésen ajánlattevőként bárki részt vehet, ajánlatot tenni azonban csak az internetes ügyfélkapun keresztül lesz lehetőségünk. Maga az árverési hirdetmény megtekintése és az ajánlattétel díjmentes, az árverésen való részvétel előfeltétele azonban, hogy a kiszemelt lakóingatlan becsértékének 2 százalékát előlegként átutaljuk az adóhatóság számlájára. A licitálás a hirdetményben megjelölt kezdő időponttól kezdődően három napon keresztül tart és az utolsó nap este 9 órakor ér véget.

■ Érvényes árverési ajánlatnak a licitálás záró időpontjáig beérkező és a becsérték legalább 70 százalékát elérő legmagasabb vételi ajánlat minősül. Fontos ugyanakkor megemlíteni, hogy miután tavaly nyár óta az önkormányzatoknak az árverésre kerülő ingatlanokon elővásárlási joga van, ezért az árverés lezárását követően az illetékes önkormányzatnak 30 napja van eldönteni, hogy a legmagasabb licitárért megvásárolja-e az ingatlant.

Paragrafus rovat a Lakáskultúrán >>>